Possuir Não É Proteger: O Que Acontece ao Seu Imóvel nos EUA Quando Morre

Já estive com famílias do lado errado desta situação — depois de o imóvel ter sido comprado e a estrutura ter sido definida. O apartamento estava dentro de uma LLC. O nome havia sido retirado do registo público. Todos acreditavam que o trabalho estava feito. Depois o proprietário morreu, e a família ficou a saber do que a empresa os havia estado a proteger, que era quase nada do que verdadeiramente importava. Essa conversa é evitável, e só é evitável antes de o dinheiro se mover.

Privacidade não é proteção

A maioria das pessoas que compra imóveis nos Estados Unidos faz uma coisa sensata e depois para. Coloca o apartamento ou a casa dentro de uma sociedade de responsabilidade limitada — normalmente uma LLC de sócio único — e sente-se protegida. O seu nome não consta da escritura e um credor não o consegue encontrar. Para a questão da privacidade, esse instinto está correto.

A razão pela qual falha é um pormenor de mecânica fiscal que quase nenhum serviço de constituição de empresas explica, porque explicá-lo complicaria uma página de checkout. Uma LLC de sócio único é, para efeitos fiscais nos EUA, uma entidade desconsiderada. A autoridade fiscal olha diretamente através dela, como se a empresa não existisse, e trata o imóvel como sendo propriedade direta do titular.

A empresa que oculta o seu nome na escritura é invisível precisamente onde precisa de ser visível.

Assim, quando um proprietário estrangeiro morre sendo titular de imóveis nos EUA, a LLC não oferece qualquer proteção contra o imposto sucessório americano. O ativo é tratado como propriedade situada nos EUA nas mãos de um não residente, e entra na herança americana por si só.

O número que a maioria dos proprietários nunca vê

Um cidadão americano pode transmitir um património considerável antes de qualquer imposto sucessório federal ser aplicável. Um não residente não pode. A isenção para um não residente é de aproximadamente sessenta mil dólares, e acima desse limiar o imposto sobe rapidamente para uma taxa que pode atingir cerca de quarenta por cento do valor do imóvel.

Leia isso à luz do preço de um apartamento em Miami. Uma família pode herdar um imóvel avaliado em muito mais de um milhão de dólares e dever centenas de milhares em impostos sobre ele — sobre um ativo que acreditava estar já tratado por se encontrar dentro de uma empresa. Estes valores variam com a lei e com a posição do seu país em matéria de convenções fiscais, pelo que a taxa e a isenção exatas devem ser sempre confirmadas para a sua situação concreta. O princípio não muda. A titularidade pessoal ou através de uma LLC de sócio único de imóveis nos EUA deixa uma família não residente exposta precisamente no momento mais inoportuno.

A estrutura que resolve o problema

As famílias que detêm imóveis nos EUA de forma adequada não dependem de uma única LLC. Utilizam uma estrutura em camadas, e a camada que importa é geralmente uma sociedade estrangeira colocada acima da entidade americana.

A lógica é simples quando se percebe. Se uma empresa estrangeira detém o imóvel nos EUA, então o que se possui — e o que passa para os filhos quando se morre — são participações numa sociedade estrangeira, e não imóveis nos EUA. As ações de uma sociedade estrangeira ficam fora do âmbito do imposto sucessório americano. O ativo que teria sido tributado encontra-se agora a um passo de distância, detido através de uma entidade que as regras sucessórias dos EUA não alcançam.

Esta é uma decisão real com custos reais. Uma camada societária implica tributação sobre as mais-valias ao nível da sociedade, maior cumprimento de obrigações fiscais a cada ano, e um limiar abaixo do qual os encargos não compensam. Se é adequada depende do valor do imóvel, do período durante o qual se pretende mantê-lo, e do país onde se é residente fiscal. Nem todos precisam da mesma estrutura. Todos precisam de ter a questão respondida antes de o dinheiro se mover.

Porque tem de ser construída antes de comprar

A versão mais onerosa desta história é a mais comum. O imóvel é adquirido primeiro, colocado numa LLC simples, e só mais tarde alguém pergunta o que lhe acontece em caso de morte. A essa altura, a correção implica transferir um ativo que já existe, o que pode desencadear obrigações fiscais, custos jurídicos e complexidade que uma estrutura correta teria evitado por completo. Reestruturar a proteção de um imóvel que já se possui é possível. Raramente é barato, e nunca é tão limpo como construir corretamente desde o início.

Um serviço de constituição de empresas regista a sua sociedade numa tarde e deseja-lhe boa sorte. Não pergunta quem herda o imóvel, nem calcula o que a sua família deve quando isso acontece. O software faz aquilo para que foi criado. A lacuna está entre um registo e uma estrutura — entre um documento que existe e um plano que protege.

O que fazer esta semana

Se já possui imóveis nos EUA, consulte os documentos de titularidade e confirme exatamente o que detém o título e quem é o titular dessa entidade. Uma LLC de sócio único com o seu nome por detrás é a exposição descrita acima.

Se está próximo de comprar, pare antes de fazer a oferta e decida primeiro a estrutura de titularidade. A ordem importa mais do que a rapidez, e esta é a única decisão que é cara de reverter.

Anote o valor do imóvel, o período durante o qual pretende mantê-lo, e o país onde é residente fiscal. Esses três factos determinam se uma camada societária compensa os seus encargos no seu caso concreto.

Se quiser saber o que a sua família deveria efetivamente pagar, marque uma chamada. Diremos em 15 minutos.

FAQ

Uma LLC protege o meu imóvel nos EUA do imposto sucessório?

Não. Uma LLC de sócio único é tratada como uma entidade desconsiderada para efeitos fiscais nos EUA, o que significa que a autoridade fiscal olha através dela e trata o imóvel como sendo propriedade direta do titular. Protege a sua privacidade na escritura. Não retira o ativo da herança americana.

Quanto imposto sucessório nos EUA poderia a minha família dever?

A isenção para um não residente é de aproximadamente sessenta mil dólares, e acima desse valor a taxa sobe para uma banda que pode atingir cerca de quarenta por cento do valor do imóvel. Os valores exatos dependem da legislação em vigor e de saber se o seu país tem uma convenção fiscal relevante, pelo que devem ser confirmados para o seu caso específico.

Que estrutura resolve efetivamente o problema?

Normalmente, uma sociedade estrangeira colocada acima da entidade americana, de modo a que o que se possui — e o que os seus herdeiros herdam — sejam participações numa sociedade estrangeira e não imóveis nos EUA. As ações de uma sociedade estrangeira ficam fora do âmbito do imposto sucessório americano. Acarreta os seus próprios custos, pelo que compensa acima de um determinado valor do imóvel e não abaixo dele.

Já comprei o imóvel. É demasiado tarde?

Não é demasiado tarde, mas é mais dispendioso. Reestruturar um ativo que já se detém pode desencadear obrigações fiscais e custos jurídicos que uma estrutura correta desde o início teria evitado. Ainda assim, vale a pena confirmar a sua exposição agora, em vez de deixar que a sua família o descubra.

1Cristián Leirós