Como um Comprador Estrangeiro Deve Deter Imóveis no Sul da Flórida

Na maioria das vezes, quando os compradores me perguntam como deter um imóvel em Miami, já o escolheram. O apartamento em Brickell, a casa em Coral Gables, a fração em Sunny Isles. O dinheiro está pronto, muitas vezes em numerário, e a escritura é questão de semanas. A questão da titularidade parece uma formalidade a tratar na empresa de registo de propriedade. Não é uma formalidade. É a decisão que determina o que o imóvel lhe custa pelo resto da vida, e o que custa à sua família depois disso.

Dois em cada três compradores estrangeiros no Sul da Flórida pagam a pronto. Isso significa que o banco não está na sala a fazer perguntas difíceis, e a estrutura que normalmente seria escrutinada nunca o é. O comprador assina em nome próprio, ou no seio de uma LLC unipessoal que um amigo recomendou, e sente-se protegido. Resolveu o problema errado.

O nome na escritura não é o que importa

Deter o imóvel em nome pessoal expõe-no em todas as frentes simultaneamente. Fica no registo público. Está ao alcance de um processo judicial, e os Estados Unidos são o lugar mais litigioso onde o seu dinheiro alguma vez irá residir. E no dia em que falecer, entra na herança sujeita ao imposto sucessório americano.

Este último ponto é onde os proprietários estrangeiros estão mais expostos e menos alertados. Um não residente não é tratado como um cidadão americano para efeitos de imposto sucessório. A isenção ronda os sessenta mil dólares, e acima desse valor o imposto sobe até quarenta por cento do valor do imóvel. Uma família pode herdar um apartamento de dois milhões de dólares e dever várias centenas de milhares de dólares em impostos, sobre um ativo que julgava ser simplesmente seu.

Uma LLC unipessoal parece ser a resposta. Retira o nome da escritura, o que resolve a privacidade. Não faz quase nada em relação à herança, porque este tipo de sociedade é invisível para a autoridade fiscal. Esta olha diretamente através da LLC para o imóvel, e o imóvel continua a ser seu. Privacidade e proteção são dois problemas distintos, e a estrutura de baixo custo apenas toca num deles.

As questões que verdadeiramente determinam a estrutura

Não existe uma única forma correta de deter imóveis nos EUA. Existe uma forma correta para a sua situação, e ela resulta de algumas perguntas honestas.

Trata-se de um único imóvel ou do primeiro de vários? Uma habitação isolada é detida de forma diferente de um portefólio, onde cada imóvel pertence à sua própria entidade protegida sob uma holding, de modo a que um problema num endereço não possa afetar os restantes.

Tenciona arrendá-lo? Os rendimentos de arrendamento auferidos por um proprietário estrangeiro são tributados por defeito a trinta por cento do valor bruto, sem deduções, até que seja feita uma opção específica que permite ser tributado sobre o valor líquido. A maioria dos proprietários nunca toma conhecimento desta opção e acaba por pagar a mais, silenciosamente, durante anos.

O que acontece quando vender? A um vendedor estrangeiro são retidos quinze por cento do preço bruto de venda na escritura, recuperáveis posteriormente, mas um verdadeiro obstáculo à liquidez se ninguém o tiver planeado. Convém modelar a saída antes da entrada.

E quem herda, em que país? A existência ou não de um tratado de imposto sucessório entre os Estados Unidos e o país de origem altera enormemente a exposição. A Espanha não tem nenhum. A maior parte da América Latina também não. Este facto isolado determina frequentemente se uma camada societária deve existir acima do imóvel, convertendo o que os herdeiros recebem de imóveis nos EUA em participações estrangeiras que o imposto sucessório americano não pode alcançar.

Por que razão tudo deve estar definido antes de assinar

Cada uma destas questões é mais barata de responder antes da compra do que depois. Uma vez adquirido o imóvel numa estrutura inadequada, corrigi-la implica transferir um ativo já existente, o que pode desencadear impostos e custos que uma estrutura correta desde o início teria evitado por completo. As famílias que detêm imóveis no Sul da Flórida de forma eficaz não são mais inteligentes do que as outras. Simplesmente tiveram esta conversa primeiro.

Este é o trabalho que realizo antes de um cliente comprar. Analiso o imóvel, os países onde está sujeito a tributação, se tenciona arrendá-lo, por quanto tempo pretende detê-lo e a quem será transmitido, e estruturo a titularidade de forma a que o ativo esteja protegido enquanto o detém e seja transmitido de forma limpa. Uma empresa de registo de propriedade não lhe fará estas perguntas. Um site de constituição de sociedades também não. É necessário alguém que já esteve do lado bancário destas transações e sabe onde a exposição se esconde.

Se está próximo de comprar em Miami-Dade, Broward ou Palm Beach, a hora que demora a responder a estas questões antes de assinar é a diferença entre ser proprietário de um imóvel e ser dominado por ele. As taxas, isenções e posições ao abrigo de tratados variam com a lei e com o seu país de origem, pelo que devem ser sempre confirmadas para a sua situação específica. O princípio não varia. A forma como se detém o imóvel importa mais do que o que se paga por ele.