Poseer no es proteger: qué ocurre con su propiedad en EE. UU. cuando usted fallece

He acompañado a familias que ya estaban al otro lado de esta situación, cuando el inmueble estaba comprado y la estructura, constituida. El apartamento figuraba dentro de una LLC. El nombre había desaparecido del registro público. Todos creían que el trabajo estaba hecho. Entonces el titular falleció, y la familia comprendió de qué la había protegido realmente aquella sociedad

: de casi nada que importara. Esa conversación puede evitarse, pero únicamente antes de que el dinero se mueva.

La privacidad no es protección

La mayoría de quienes adquieren un inmueble en Estados Unidos dan un paso sensato y se detienen ahí. Colocan el apartamento o la vivienda dentro de una sociedad de responsabilidad limitada —habitualmente una LLC de socio único— y se sienten protegidos. Su nombre no aparece en la escritura y ningún acreedor puede localizarlo. Para la cuestión de la privacidad, ese instinto es correcto.

El motivo por el que falla es un mecanismo fiscal que casi ningún servicio de constitución de sociedades explica, porque explicarlo complicaría el proceso de contratación. Una LLC de socio único es, a efectos del fisco estadounidense, una entidad fiscalmente transparente. La autoridad tributaria la atraviesa como si no existiera y trata el inmueble como si usted lo poseyera directamente.

La sociedad que oculta su nombre en la escritura resulta invisible precisamente donde necesita ser visible.

Así, cuando un titular extranjero fallece siendo propietario de un bien inmueble en EE. UU., la LLC no ofrece ningún escudo frente al impuesto de sucesiones estadounidense. El activo se considera un bien situado en EE. UU. en manos de un no residente, y se incorpora a la masa hereditaria sujeta a tributación en ese país por sí solo.

La cifra que la mayoría de los propietarios nunca llega a ver

Un ciudadano estadounidense puede transmitir un patrimonio considerable antes de que se aplique el impuesto federal de sucesiones. Un no residente, no. La exención para un no residente es de aproximadamente sesenta mil dólares, y por encima de ese umbral el tipo impositivo asciende con rapidez hasta una banda que alcanza en torno al cuarenta por ciento del valor del inmueble.

Lea esa cifra

junto al precio de un apartamento en Miami. Una familia puede heredar un inmueble valorado en bastante más de un millón de dólares y adeudar cientos de miles en impuestos, sobre un activo que consideraba ya resuelto por el mero hecho de estar dentro de una sociedad. Estas cifras varían con la legislación vigente y con la posición de su país en materia de convenios fiscales, por lo que el tipo exacto y la exención aplicable deben confirmarse siempre para su situación concreta. El principio, en cambio, no varía. La titularidad personal o a través de una LLC de socio único de un inmueble en EE. UU. deja a una familia no residente expuesta en el peor momento posible.

La estructura que da respuesta a este problema

Las familias

que gestionan bien sus inmuebles en EE. UU. no se apoyan en una única LLC. Utilizan una estructura por capas, y la capa que importa es, por lo general, una sociedad extranjera interpuesta por encima de la entidad estadounidense.

La lógica es sencilla una vez que se comprende. Si una sociedad extranjera es la titular del inmueble en EE. UU., lo que usted posee —y lo que transmite a sus hijos cuando fallece— son participaciones en una sociedad extranjera, no un bien inmueble situado en EE. UU. Las acciones o participaciones de una sociedad extranjera quedan fuera del alcance del impuesto de sucesiones estadounidense. El activo que habría tributado se encuentra ahora un paso más alejado, en manos de una entidad a la que las normas sucesorias de EE. UU. no llegan.

Esta es una decisión real con costes reales. Una capa societaria adicional conlleva tributación sobre las plusvalías a nivel corporativo, mayores obligaciones de conformidad cada año, y un umbral por debajo del cual ese coste adicional no resulta justificado. Si encaja en su caso depende del valor del inmueble, del horizonte temporal de la inversión y de su país de residencia fiscal. No todos necesitan la misma estructura. Todos necesitan que la pregunta esté respondida antes de que el dinero se mueva.

Por qué debe construirse antes de la compra

La versión más costosa de esta historia es también la más habitual. El inmueble se adquiere primero, se coloca en una LLC sencilla, y solo más tarde alguien pregunta qué ocurre con él en caso de fallecimiento. En ese momento, la solución implica transferir un activo ya existente, lo que puede generar obligaciones fiscales, costes jurídicos

y una complejidad que una estructura bien diseñada desde el principio habría evitado por completo. Reestructurar la protección sobre un inmueble que ya se posee es posible. Rara vez resulta económico, y nunca es tan limpio como haberlo construido correctamente desde el primer momento.

Un servicio de constitución de sociedades registrará su empresa en una tarde y le deseará buena suerte. No le preguntará quién hereda el inmueble, ni calculará lo que su familia deberá abonar cuando eso ocurra. El programa hace lo que fue diseñado para hacer. La brecha está entre una inscripción registral y una estructura, entre un documento que existe y un plan que protege.

Qué hacer esta semana

Si ya es titular de un inmueble en EE. UU., revise la documentación de titularidad y confirme exactamente qué entidad figura como propietaria y quién es el titular de esa entidad. Una LLC de socio único con su nombre detrás es la exposición descrita más arriba.

Si está próximo a realizar una compra, deténgase antes de formular la oferta y decida primero la estructura de titularidad. El orden importa más que la rapidez, y esta es la única decisión que resulta costosa de revertir.

Anote el valor del inmueble, el horizonte temporal que prevé para la inversión y el país donde es usted residente fiscal. Esos tres datos determinan si una capa societaria adicional justifica su coste en su caso concreto.

Si desea saber lo que su familia debería abonar realmente, reserve una llamada. Se lo explicamos en 15 minutos.

Preguntas frecuentes

¿Protege una LLC

mi inmueble en EE. UU. frente al impuesto de sucesiones?

No. Una LLC de socio único se considera una entidad fiscalmente transparente a efectos tributarios en EE. UU., lo que significa que la autoridad fiscal la ignora y trata el inmueble como si usted lo poseyera directamente. Protege su privacidad en la escritura. No extrae el activo de la masa hereditaria sujeta a tributación en EE. UU.

¿Cuánto podría adeudar mi familia en concepto de impuesto de sucesiones en EE. UU.?

La exención para un no residente es de aproximadamente sesenta mil dólares, y por encima de ese umbral el tipo impositivo asciende hasta una banda que alcanza en torno al cuarenta por ciento del valor del inmueble. Las cifras exactas dependen de la legislación vigente y de si su país cuenta con un convenio fiscal aplicable, por lo que deben

confirmarse para su situación específica.

¿Qué estructura resuelve realmente este problema?

Habitualmente, una sociedad extranjera interpuesta por encima de la entidad estadounidense, de modo que lo que usted posee y lo que sus herederos reciben sean participaciones en una sociedad extranjera, y no un bien inmueble situado en EE. UU. Las participaciones en una sociedad extranjera quedan fuera del alcance del impuesto de sucesiones estadounidense. Conllevan sus propios costes, de modo que resultan justificadas a partir de un determinado valor del inmueble, y no por debajo de él.

Ya he adquirido el inmueble. ¿Es demasiado tarde?

No es demasiado tarde, pero resulta más costoso. Reestructurar un activo que ya se posee puede generar obligaciones fiscales y costes jurídicos que una estructura correcta desde el origen habría evitado. Aun así, merece la pena confirmar su exposición ahora, en lugar de dejar que sea su familia quien la descubra.

1Cristián Leirós