Cómo debe estructurar la titularidad de un inmueble en el sur de Florida un comprador extranjero

Cuando la mayoría de los compradores me preguntan cómo estructurar la titularidad de un inmueble en Miami, ya lo han elegido. El apartamento en Brickell, la casa en Coral Gables, la unidad en Sunny Isles. El capital está listo, con frecuencia en efectivo, y el cierre es cuestión de semanas. La pregunta sobre la titularidad parece un trámite que resolver en la compañía de títulos. No lo es. Es la decisión que determina lo que ese inmueble le costará durante el resto de su vida, y lo que le costará a su familia después.

Dos de cada tres compradores extranjeros en el sur de Florida pagan al contado. Eso significa que el banco no está en la sala haciendo preguntas incómodas, y la estructura que normalmente habría sido examinada nunca llega a serlo. El comprador firma a su nombre, o bajo una LLC unipersonal que algún conocido le recomendó, y se siente protegido. Ha resuelto el problema equivocado.

El nombre en la escritura no es lo que importa

Mantener el inmueble a nombre personal lo expone en todos los frentes a la vez. Figura en el registro público. Está al alcance de cualquier demanda, y Estados Unidos es el lugar más litigioso en el que su patrimonio residirá jamás. Y el día en que usted fallezca, el inmueble entra en el caudal hereditario estadounidense.

Este último punto es donde los propietarios extranjeros están más expuestos y menos advertidos. Un no residente no recibe el mismo trato que un ciudadano estadounidense en materia de impuesto sobre sucesiones. La exención es de aproximadamente sesenta mil dólares, y por encima de ella el impuesto asciende hasta el cuarenta por ciento del valor del inmueble. Una familia puede heredar un apartamento de dos millones de dólares y adeudar varios cientos de miles en impuestos sobre un activo que consideraba simplemente suyo.

Una LLC unipersonal parece la solución. Retira su nombre de la escritura, lo que resuelve la privacidad. Sin embargo, no hace prácticamente nada en materia sucesoria, porque ese tipo de sociedad es transparente a efectos fiscales. La autoridad tributaria la ignora y mira directamente al inmueble, que sigue siendo suyo. La privacidad y la protección son dos problemas distintos, y la estructura de bajo coste solo atiende a uno de ellos.

Las preguntas que verdaderamente determinan la estructura

No existe una única forma correcta de ostentar bienes inmuebles en Estados Unidos. Existe la forma correcta para su situación, y esta surge de algunas preguntas honestas.

¿Es este un único inmueble o el primero de varios? Una sola vivienda se estructura de manera diferente a una cartera, en la que cada propiedad pertenece a su propia entidad protegida bajo una sociedad holding, de modo que un problema en una dirección no pueda afectar a las demás.

¿Tiene intención de arrendarlo? Las rentas percibidas por un propietario extranjero tributan, por defecto, al treinta por ciento sobre el importe bruto, sin deducciones, a menos que se realice una elección específica que permita tributar sobre el importe neto. La mayoría de los propietarios nunca conocen esta opción y pagan de más en silencio durante años.

¿Qué ocurre cuando vende? A un vendedor extranjero se le retiene el quince por ciento del precio bruto de venta en el momento del cierre, recuperable posteriormente, pero una carga real sobre la liquidez si nadie lo ha previsto. Conviene modelar la salida antes de la entrada.

¿Y quién hereda, y en qué país? La existencia o no de un convenio en materia de impuesto sobre sucesiones entre Estados Unidos y el país de origen del comprador modifica la exposición de forma sustancial. España no tiene ninguno. La mayor parte de América Latina tampoco. Este único hecho determina con frecuencia si corresponde interponer una estructura societaria por encima del inmueble, convirtiendo lo que sus herederos reciben de bienes raíces estadounidenses en participaciones extranjeras que el caudal hereditario de Estados Unidos no puede alcanzar.

Por qué debe resolverse antes de firmar

Cada una de estas preguntas resulta menos costosa de responder antes de la compra que después. Una vez adquirido el inmueble bajo una estructura inadecuada, corregirlo implica transmitir un activo ya existente, lo que puede generar cargas fiscales y costes que una configuración correcta desde el inicio habría evitado por completo. Las familias que gestionan bien sus inmuebles en el sur de Florida no son más inteligentes que las demás. Sencillamente, mantuvieron esta conversación primero.

Este es el trabajo que realizo antes de que un cliente compre. Analizo el inmueble, los países en los que usted tributa, si tiene intención de arrendarlo, el horizonte temporal de la inversión y a quién se transmitirá, y construyo la titularidad de modo que el activo esté protegido mientras usted lo posee y sea diáfano cuando se transfiera. Una compañía de títulos no le formulará estas preguntas. Una plataforma de constitución de sociedades tampoco puede hacerlo. Requiere a alguien que haya estado del lado bancario de estas operaciones y sepa dónde se oculta la exposición.

Si usted está próximo a adquirir un inmueble en Miami-Dade, Broward o Palm Beach, la hora que lleva responder estas preguntas antes de firmar marca la diferencia entre poseer una propiedad y ser poseído por ella. Los tipos exactos, las exenciones y las posiciones derivadas de los convenios varían con la legislación y con su país de origen, por lo que siempre deben confirmarse para su situación concreta. El principio no varía. La forma en que se ostenta la titularidad importa más que el precio que se paga por ella.